0537-3281863
0537-3281863
0537-3281863
更新時間：2018/1/17
2017年的物業(yè)管理走過了一段過山車般的發(fā)展歷程。先是1月12日，國務院發(fā)布《關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》，取消了物業(yè)服務企業(yè)二級及以下資質(zhì)認定。9月6日，國務院召開常務會議，再次取消物業(yè)服務企業(yè)一級資質(zhì)核定行政許可事項。至此，實施了13年的《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》退出了歷史舞臺。一時間，行業(yè)上下“無所適從”——政府的這一只扶持行業(yè)發(fā)展的“手”抽回去了，市場的“手”在哪里呢？
前不久召開的黨的十九大會議給出了明確的指引。
黨的十九大報告提出，創(chuàng)新是引領發(fā)展的第一動力，是建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的戰(zhàn)略支撐，并在報告中50余次強調(diào)創(chuàng)新。而在早前的十八屆五中全會上，就提出了“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念，創(chuàng)新被列在首位。
那么，“無資質(zhì)”時代的物業(yè)管理該如何創(chuàng)新發(fā)展呢？
企業(yè)資信管理的廣東模式
2016年，筆者擔任廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會當值執(zhí)行會長，配合廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳等政府部門，組織行業(yè)協(xié)會力量，全力開展了廣東省物業(yè)服務企業(yè)資信管理辦法的貫徹落實。
當年5月，廣東建設信息網(wǎng)、廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站和微信公眾號同時公布《廣東省物業(yè)服務企業(yè)資信管理暫行辦法》，引起整個行業(yè)的強烈關注。依據(jù)該辦法的規(guī)定，廣東省將采取有別于政府部門行政許可的企業(yè)資信等級認定方式作為市場準入的參考依據(jù)，對物業(yè)服務企業(yè)實施行業(yè)自律管理。此前一天，《廣東省物業(yè)服務企業(yè)資信管理暫行辦法》(以下簡稱“辦法”)經(jīng)廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會第四屆第五次常務理事會會議審議通過。該辦法在其第一條中就明確，制定該辦法目的在于加強對物業(yè)管理活動的行業(yè)自律管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務水平。
廣東省的這一辦法出臺后，各地政府主管部門和行業(yè)協(xié)會紛紛前來交流學習，業(yè)內(nèi)的知名媒體也派出記者深入廣東采訪。后來，業(yè)界對辦法總結了三個方面的工作創(chuàng)新和亮點：
第一，對申請物業(yè)服務企業(yè)資信等級認定的條件和流程進行優(yōu)化。
具體來說，就是將管理物業(yè)類型合并為兩大類：住宅(含多層、高層、獨立式)和非住宅(含辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè))，把獨立式住宅列入住宅類型，放寬了資信二級、三級物業(yè)服務企業(yè)對獨立式住宅的管理面積限制。
第二，申請二級資信的物業(yè)服務企業(yè)必須創(chuàng)建并在管物業(yè)項目應至少取得一項“全國物業(yè)管理示范項目”稱號或“廣東省物業(yè)管理示范項目”稱號，或至少取得兩項“市物業(yè)管理示范項目”稱號。
這樣做的目的在于，通過創(chuàng)建示范項目，一是鍛練了物業(yè)服務企業(yè)的管理人員隊伍，使物業(yè)管理從業(yè)人員明確物業(yè)管理的內(nèi)容、流程;二是完善物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部管理制度;三是整治項目的整體環(huán)境;四是對設備設施進行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調(diào)整，確保設備設施處在良好工作狀態(tài)，最終結果是提高服務質(zhì)量，提升了業(yè)戶滿意度。
第三，將“近兩年內(nèi)受到政府行政主管部門通報批評或行政處罰、廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會通報批評”列入企業(yè)檔案。
依法對違規(guī)企業(yè)的約束和懲戒，可以提高對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督指導，能夠及時糾正企業(yè)不正當競爭和失信等不良行為，可以減少企業(yè)不負責任甚至有違社會責任的行為，有利于行業(yè)誠信自律制度的建設。
事前監(jiān)管改為事中事后監(jiān)管的思考
2017年9月，國務院總理李克強在主持召開國務院常務會議時指出，要使營商環(huán)境更加公平公正，創(chuàng)新事中事后監(jiān)管，取消審批、改為備案或實行告知承諾制后，完善信用評級、信息公示抽查等措施，推進綜合監(jiān)管，促進部門間業(yè)務協(xié)同，更大便利群眾和企業(yè)辦事創(chuàng)業(yè)。
李克強總理的講話深刻揭示出了改革的目的和方向�？梢哉f，行政審批制度改革是發(fā)揮市場配置資源決定性作用的關鍵環(huán)節(jié)。
作為改革開放的前沿，廣東省先行先試，率先開展了行政審批制度改革。比如，暫停物業(yè)服務企業(yè)二級以下資質(zhì)行政許可，將行業(yè)自律工作交由省物協(xié)承接，考慮到的不僅涉及行政審批事項的取消和下放，還涉及物業(yè)服務企業(yè)后續(xù)監(jiān)管工作的加強，在相關文件出臺方案之前，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳給予充分的前期論證，并考慮到改革轉移可能帶來的各種關系變化，預先制定應對措施，防止因個別環(huán)節(jié)配套措施不完善而影響整體改革進程。通過配套文件和政策支持，加強了廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會公信力的建設和提高執(zhí)行行業(yè)自律的能力，加快廣東省物業(yè)服務企業(yè)誠信體系的建立，有利于打造互通共享的企業(yè)信用信息平臺，努力營造政府、社會公眾、行業(yè)組織等各方共同參與監(jiān)管的框架。
在資信管理暫行辦法制定過程中，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳給予了全程的業(yè)務指導，建立了簡政放權、轉變職能的有力推進機制，給企業(yè)松綁，為創(chuàng)業(yè)提供便利，營造公平競爭環(huán)境。從事前監(jiān)管改為事中事后監(jiān)管，其中的考量和邏輯脈絡是十分清晰的。
一方面，行業(yè)自律管理是內(nèi)因，資信認定和政府監(jiān)督是外因，外因要通過內(nèi)因才能夠起作用。換句話說，企業(yè)不能被動接受資信認定和政府監(jiān)管，而要自覺執(zhí)行，培養(yǎng)行業(yè)自律的自覺性，同時要企業(yè)認清自律與誠信的關系，誠信是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本，物業(yè)服務企業(yè)應誠實信用地擔負起服務業(yè)主、維護業(yè)主利益的職責。雖然物業(yè)服務企業(yè)在運營過程中勢必追求自身利益最大化，但不能以犧牲業(yè)主利益為代價。這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及物業(yè)服務企業(yè)嚴格恪守誠信原則。
另一方面，事中事后監(jiān)管的難點在于，要繼續(xù)建立和完善自律管理制度。具體來說，就是要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會對企業(yè)及從業(yè)人員的自律性監(jiān)管責任，建立起有效的行業(yè)自律機制和配置文件，包括決策機制、監(jiān)管方式、評價體系、懲戒手段等，配合資信管理暫行辦法展開，對違反行規(guī)的企業(yè)啟動懲戒程序，以樹立行業(yè)的整體形象。通過誠信評價，培養(yǎng)出一大批誠實守信的品牌企業(yè)，營造“有信者榮、失信者恥、無信者憂”的行業(yè)氛圍，引導企業(yè)誠信自律，兌現(xiàn)承諾，為廣大業(yè)主指供良好的服務，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康、有序發(fā)展。讓全社會真正了解物業(yè)管理行業(yè)對建設和諧社會的巨大作用和貢獻。
創(chuàng)新永無止境
2014年，國務院提出去行政化審批的要求。作為先行先試改革試點，國務院要求廣東省盡快施行。2015年6月8日，廣東省住建廳頒布《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于暫停受理部分企業(yè)資質(zhì)核準事項的通知》，宣布暫停受理二級及以下物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批。7月5日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)《關于落實物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理改革、加強行業(yè)自律的通知》，決定自2015年6月8日起，全面停止廣東省物業(yè)服務企業(yè)二級、三級、暫定三級(以下簡稱為“二級及以下”)資質(zhì)審批工作，同時，請廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會同全省各地協(xié)會，結合行業(yè)管理工作需要，盡快制訂廣東省物業(yè)服務企業(yè)自律管理的相關辦法。這無疑是一個宏大的背景，物業(yè)管理的資信管理改革作為其中的一小部分被裹挾在創(chuàng)新發(fā)展的時代大潮之中。
令筆者記憶猶新的是，2016年3月，為加快推動《廣東省物業(yè)服務企業(yè)自律管理辦法》的起草和報批備案工作，廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會成立了“廣東省物業(yè)服務企業(yè)自律管理辦法起草小組”和“廣東省物業(yè)管理行業(yè)自律管理課題研究專家組”，吸納了一大批行業(yè)內(nèi)的資深專業(yè)人士，緊張地開展了相關工作。特別是為了保證辦法的嚴謹性，專家組對廣東省物業(yè)管理行業(yè)自律管理制度體系的文件組成及其邏輯結構和制度實施的相關原則等問題進行了深入的討論，完成行業(yè)自律制度體系的總體構建，在此基礎上，才開始草擬辦法及相關配套文件。
創(chuàng)新永無止境。廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會出臺資信管理辦法是在2016年，其時并未取消物業(yè)服務企業(yè)一級資質(zhì)的行政許可。因而，在制定辦法的過程中未能考慮這一因素�，F(xiàn)在看來，需要對這一制度進行重新調(diào)整。
即便是在今天看來，廣東省物協(xié)出臺資信管理辦法的舉措，開行業(yè)創(chuàng)新先河，其意義和價值不容置疑。